handel, Łukasz Rozbicki, MM Prime, Nowoczesne Technologie
Prace nad finalną wersją projektu dotyczącego polskich REIT–ów nadal trwają, choć ogólne założenia nowej ustawy znane są nie od dziś. Po początkowej fali optymizmu pojawia się coraz więcej głosów krytycznych wokół tej inicjatywy, nawet ze strony NBP. W efekcie ustawodawca może znaleźć się pod presją, a to implikuje ryzyko zmiany pierwotnych założeń dotychczasowego projektu. Ponadto, sama atrakcyjność inwestycyjna polskich REIT–ów nie wydaje się być niepodważalna.
REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust) to fundusze inwestycyjne mające specjalny status podatkowy, które alokują zgromadzony kapitał na rynku nieruchomości. Pierwsze tego rodzaju podmioty powstały w Stanach Zjednoczonych w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku. Ustawa regulująca tę działalność w Polsce docelowo wejdzie w życie wraz z początkiem 2018 r. Według dotychczasowych założeń REIT–y będą spółkami akcyjnymi notowanymi na giełdzie. Dywidendy wypłacane przez te podmioty będą stanowić 90% zysków, o ile dany REIT w ciągu dwóch lat nie dokona ich reinwestycji w kolejne nieruchomości. Warto dodać, że dywidendy będą zwolnione z tzw. podatku Belki, niemniej dochody osiągane przez REIT-y niepomniejszone o odpisy amortyzacyjne będą podlegać opodatkowaniu stawką w wysokości 8,5%.
Na pierwszy rzut oka potencjalna inwestycja w REIT-y wydaje się być atrakcyjna, zwłaszcza z perspektywy inwestora indywidualnego, któremu obecnie trudno pomnażać kapitał na rynku nieruchomości. Sowita dywidenda pozbawiona obciążenia w postaci podatku Belki wydaje się być stabilnym źródłem zysku dla inwestora. Stopy dywidend europejskich REIT–ów oscylują wokół 5%, a po uwzględnieniu zmian kursowych akcji średnia roczna stopa zwrotu wynosi nawet 8%. Dlatego też takowa forma inwestycji traktowana jest jako dobry sposób na zabezpieczenie się przed procesami inflacyjnymi w długim terminie, bądź jako forma oszczędzania na przyszłą emeryturę.
Mimo wszystko nie można spoglądać na niniejszą inicjatywę tylko i wyłącznie przez różowe okulary. Stworzenie atrakcyjnych norm prawnych dotyczących funkcjonowania polskich REIT–ów to tylko część sukcesu. Raczkujący biznes będzie potrzebował odpowiednich specjalistów, a tych w Polsce może być de facto niewielu. Dodatkowo kluczem do sukcesu pozostaje odpowiednia dywersyfikacja portfeli REIT–ów. Tymczasem projekt ustawy określa wymóg na poziomie co najmniej trzech różnych nieruchomości – nie da się ukryć, że taka forma dyspersji ryzyka nie jest wystarczająca. Co więcej należy pamiętać, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest zdominowany w 90% przed podmioty zagraniczne. Aby zbudować solidną i bezpieczną pozycję rynkową polskie REITY będą musiały pozyskać znaczący kapitał, a to trudne zadanie nie tylko ze względu na początkowy cykl życia krajowej branży, ale również ze względu na niskie zaufanie Polaków do rynku kapitałowego.
Inwestorzy powinni pamiętać, że inwestycje w REIT–y nie stanowią gwarancji pewnego zysku. Podmioty te bowiem mogą reinwestować zyski, co tożsame jest z brakiem wypłaty dywidendy. Prawdopodobieństwo obrania takowej polityki wydaje się być wysokie, zwłaszcza w pierwszych latach działalności. Ponadto, skala zysków będzie zależeć od przyjętej polityki inwestycyjnej oraz od rozmiaru kosztów, których udział w przychodach według prognoz może być znaczący. Warto podkreślić, że bardzo dobra koniunktura na rynku nieruchomości to efekt sprzyjających warunków makroekonomicznych oraz rekordowo niskich stóp procentowych. W szerszym horyzoncie czasowym rośnie ryzyko zacieśniania monetarnego, którego materializacja niewątpliwie ograniczy atrakcyjność sektora. Co więcej, jeżeli nowe fundusze zdołają znaleźć uznanie wśród Polaków, napływ środków do REIT–ów w krótkim terminie będzie prawdopodobnie impulsem do poprawy koniunktury na rynku deweloperskim, choć w długim terminie może okazać się czynnikiem prowadzącym do zachwiania równowagi rynkowej.
Pomysł utworzenia polskich REIT-ów niewątpliwie stanowi atrakcyjną inicjatywę dla części inwestorów. Niemniej, należy podkreślić, że niniejsze podmioty nie powinny być utożsamiane z pewnym i stabilnym zyskiem, zwłaszcza gdy uwzględni się aktualne oraz przyszłe czynniki makroekonomiczne, stopień rozwoju polskiego rynku kapitałowego oraz początkową fazę życia przyszłych, polskich funduszy inwestujących na rynku nieruchomości. Do tego warto wziąć pod uwagę stanowisko NBP, który ze względu na międzynarodowe aspekty ekonomiczne oraz nieuzasadnione w jego opinii preferencje podatkowe skrytykował pomysł wprowadzenia REIT–ów. Dlatego też w obliczu wszystkich powyżej wymienionych wątpliwości trudno zgodzić się z tezą, że polskie REIT–y będą źródłem stabilnego zysku, zwłaszcza że ryzyko zmiany dotychczasowych założeń projektu nabiera na znaczeniu. Dlatego też w tym kontekście nadal lepiej wydają się prezentować tradycyjne rozwiązania depozytowe i pieniężne oferowane na rynku funduszy inwestycyjnych.
